Après de longues recherches, vous avez enfin acheté la maison de vos rêves ! Quelques mois plus tard, vous remarquez des fissures dans les murs. Vous découvrez alors que les réparations vont vous coûter des milliers d’euros. Personne n'a mentionné ce genre de défaut lorsque vous avez acheté la maison. Le problème pourrait être ce qu'on appelle un vice caché.
Immobilier : distinguer les vices cachés des vices apparents
La définition vice caché est souvent mal connue par les acheteurs, d’où les nombreux litiges. En réalité, il s’agit d’un défaut qui affecte la qualité d'un bâtiment. C’est un vice si important que le propriétaire n'a pas l'usage ou la jouissance pleine et normale de sa propriété. Ainsi, la loi protège l'acheteur si le défaut est si grave qu'il n'aurait peut-être pas acheté la propriété ou payé un prix aussi élevé s'il l'avait su.
Comme le nom l’indique, un défaut est « caché » s'il répond à ces trois exigences : il ne peut être décelé par un simple examen, l'acheteur n’en avait pas connaissance et il existait au moment de l'achat. Le vendeur est responsable du défaut caché même si, lors de la vente, il n'en connaissait pas l'existence. D’un autre côté, en règle générale, un vendeur n'est pas responsable des défauts apparents. Les vices apparents sont visibles et peuvent être décelés par un simple examen, autrement dit, sans qu’il n’y ait eu besoin de l'assistance d'un expert. Ce type d'examen peut avoir lieu lorsque l'acheteur visite la propriété. L'examen avant la transaction doit être attentif et minutieux. Pour plus d’informations, rendez-vous sur avocat-paumier.fr.
Les différents types de vices cachés en immobilier
La définition vice caché immobilier est plus difficile à clarifier, car les défauts ne sont pas constatés lors de la construction ou en cours de validité de la garantie légale. De ce fait, le propriétaire de l'immeuble est peu susceptible d'invoquer les clauses du contrat pour obliger l'entrepreneur à réparer les dommages.
Un exemple de vices cachés courant en immobilier est l’infiltration d’eau au niveau du sous-sol, due par exemple à une fuite de réservoir. Autre exemple : des contreventements ou des structures porteuses inadéquats provoquant l’instabilité des murs. Par ailleurs, des dommages liés à la fondation ou à une armature mal placée peuvent être qualifiés comme dus à un vice caché. Sans expertise en construction, en architecture ou en ingénierie, les vices cachés sont normalement impossibles à détecter. C’est le cas des carreaux de plafond contenant de l'amiante, de la présence de monoxyde de carbone dans les locaux ou des tuyaux de sous-sol rouillés, sur le point d'éclater. En cas de problème, procurez-vous un rapport d'inspection confirmant l'existence du défaut (surtout s'il s'agit d'une urgence) et conservez vos factures de rénovation. Ces documents serviront de preuve si le vendeur refuse de payer les réparations, ce qui est malheureusement assez courant. Vous n'aurez alors d'autre choix que de réclamer votre remboursement en justice.
Vice caché : engager la responsabilité du vendeur
Étant donné que la définition vice caché est assez complexe, tous les acheteurs sont protégés par la loi. Même si le vendeur ignore que son bien présente un vice caché, il en est responsable à vie. Cependant, si les défauts sont d'avance communiqués à l'acheteur, le vendeur n'est plus responsable. Si vous découvrez un vice caché, vous devez en aviser le vendeur dans les meilleurs délais. La première démarche consiste donc en une mise en demeure adressée par courrier recommandé. Si vous ne recevez pas d'accusé de réception, faites appel à un huissier. Cette mise en demeure décrit la nature du défaut, les travaux nécessaires pour y remédier et une estimation des coûts. Vous devez accorder au vendeur un délai raisonnable pour constater les dommages et effectuer les réparations à ses frais (de plein droit). Si le défaut porte atteinte à votre sécurité ou risque de se détériorer rapidement si vous n'effectuez pas de réparations immédiates, il s'agit d'une urgence. Vous pouvez commencer les réparations après en avoir avisé le vendeur par écrit, et ce dernier vous remboursera ultérieurement.
Autre conseil : avant de lancer une bataille juridique, essayez de vous arranger à l'amiable avec le vendeur. Ces litiges coûtent cher et peuvent s'étendre sur des années. Les frais d'avocat ne sont pas remboursables et à cela s’ajoutent les frais d'experts.